我的房屋 http://homeasha.blogbus.com by blogbus.com Thu, 01 Jan 1970 07:00:00 +0700 http://public.blogbus.com/profile/5/9/2/1218295/avatar_1218295_96.jpg 我的房屋 http://homeasha.blogbus.com 买房形势大逆转 鼓励购房者要大胆提条件[4] 买房形势的“大逆转”。以前房产商一脸牛相。买房子排个三天三夜也不稀奇，一拿到合同就抢着签字，买下后才发现这个问题那个问题，只好走上艰辛“维权”路。现在上海楼市越来越像“买方市场”，大可不必“疯狂抢购”。房地产专业律师、上海联业律师事务所律师王展告诫大家，购房者在买房签约时要大胆地向开发商提出自己的要求，并通过合同等各种形式加以明确，是为“购房确权”。
　　广告进合同

　　直接在合同中约定广告视为合同的一部分或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。

　　案例：小陈在房产公司做销售策划工作。做了无数次文案，他得出“经验”：即使广告与实际有那么点不符，也不用承担什么责任，只要在售楼广告上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”，就万事大吉了。

　　点评：“本广告仅供参考，具体以合同为准”是房产商的惯用伎俩，而且这种标注一般很不起眼，需要仔细查找才能发现。那么，“仅供参考”真的能成为开发商摆脱广告约束的护身符吗？其实并非如此。根据2003年6月最高人民法院的司法解释，当广告内容符合某些条件，广告即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商必须要遵守。当然，买房人毕竟不是法律专业人士，很难把握楼盘广告是否符合司法解释规定的“条件”。因此，最保险的做法是要求开发商将广告内容直接纳入合同。如果开发商不同意，就表明心里有鬼，买房人可得擦亮眼睛。

　　促销要落实

　　对于开发商为促销提出的很多承诺不仅要书面确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性.

　　案例：2003年3月，虹口区某楼盘公开对外发售。开发商在售楼广告中承诺：“买底层赠送天井”。王先生到售楼处问询后觉得比较划算，因为模型上显示的天井跨度超出底层房屋的外墙间距，比一般的天井要大。但交房时实际交付的天井却“缩水”了。王先生状告开发商欺诈，经法庭审理，双方预售合同中没有约定天井的面积大小，售楼模型照片不能视为证据。法院驳回了王先生的起诉。

　　点评：其实，不管开发商作出什么样的“赠送承诺”，买房人在决定买不买时，把握好以下4点就足够了：1、赠送的“东西”是不是开发商自己的。若不是，开发商就无权赠送。比如有些阁楼或花园归小区业主共有，开发商根本无权赠送；2、开发商的承诺是否具体。比如面积、设计、位置等等；3、开发商赠送的东西是否能记在买房人产权证上；4、如果开发商的承诺未能做到，买房人能追究开发商什么责任。

　　我问你要答

　　对于自己想要了解的信息，比如土地使用年限、小区规划、面积测量报告等，在买房前要求房产商书面回答。

　　案例：2005年3月，王先生看中了某楼盘一套三室两厅。该楼盘位于黄金地段，销售十分抢手。王先生查到这是烂尾楼改造工程，在下定前就特别询问了楼盘的土地使用年限。售楼小姐说这个没问题，保证70年。后来签合同时，王先生发现合同附件中的《房屋土地状况》说明土地使用期限为1993年至2063年。

　　点评：土地剩余年限的长短直接影响到房屋的使用和价格。就本案来说，王先生可以撤销预订，拿回定金。但如若拿到产证时才发现，可就更麻烦了。为确保万无一失，在签约前应让房产商出具土地使用年限的确凿材料。
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]]> http://homeasha.blogbus.com/logs/3043465.html homeasha Mon, 14 Aug 2006 09:55:12 +0800 贷款买房的机会成本[2] 买房钱不够，贷款似乎成了普通工薪族购房的最佳选择，但银行贷款不是无偿的，本金连同利息几十年累计下来可是一笔不小的数字。因此，在贷款买房前各位最好还是仔细计算机会成本。
　　根据西安市目前的房价，城区内和南郊普通住宅每平方米的价格大约在3000元上下，买一套80多平方米标准户型的住宅需要25万元左右。如果申请八成三十年住房按揭贷款，那么购房者可从银行得到贷款20万元，此后每月需还款1078.5元，三十年累计需还款388260元，相对于本金而言，利息高达188260元，利息率为94.1％。

　　如果购房者当初并没有贷款买房，而是每月固定投资1078元到某种理财产品上。根据现在的状况，许多理财产品都能保持5％左右的收益，因此不妨假设30年间的投资收益始终为5％，那么30年后，投资者连同本金将会得到859453元，就算到时的房价翻了一倍，买一套房子还能剩余三十多万元。因此，按现在的货币价值来衡量，贷款买房的机会成本接近50万元。
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